Hur går en lokalanpassning till?


Lokalanpassning är något som kan initieras när en hyresgäst flyttar, till exempel. Det kan också påbörjas när en fastighetsägare vill förädla lokalerna och på så vis få högre intäkter. Lokalanpassning handlar om att göra om en befintligt lokal för att matcha såväl fastighetsägare som den kommande hyresgästen.

Både hyresgästs och fastighetsägares behov ska tillgodoses

Det skiljer sig på så sätt från vanliga ombyggnationer. Det är inte bara en fastighetsägare, eller en bostadsrättsinnehavare till exempel, vars önskemål och behov ska lyssnas till. Det är två parter, vars visioner behöver fungera tillsammans även i praktiken. Det är hyresgästen som beställer inredningen, medan fastighetsägaren ansvarar för själva lokalen och konstruktionen i sig.

Detaljplan

Ett projekt inleds inte sällan med att man utreder om det behövs en ny detaljplan för den kommande ombyggnationen. Om verksamheten kan beskrivas som av annan art än den föregående, så kommer en ny detaljplan att behöva göras. De exakta reglerna kan skilja sig något åt beroende på region och på var fastigheten ligger. En fastighet i till exempel gamla stan i Stockholm är under betydligt strängare regler än en fastighet på landsbygden. Givetvis behöver man alltid följa gällande regler, föreskrifter och bestämmelser.

När en ny detaljplan behöver göras, är det vanligt att firman som står för lokalanpassningen samarbetar med en arkitekt för att ta fram ett planförslag. Samarbetet sker även tillsammans med byggnadsnämnden. När planen är godkänd så kan arbetet påbörjas på riktigt.

Byggprogram

I det här skedet tar man fram, tillsammans med hyresgäst och fastighetsägare, ett byggprogram som skall beskriva lokalens standard, funktioner och hur den skall se ut på utsidan. Byggnadsprogrammet är ett dokument som senare används som underlag vid förfrågningar för total- och generalentreprenader. Vidare är dokumentet grund för att ansöka om bygglov.

Bygglov

Hur lätt det är att få bygglov för den tänkta planen och utseendet varierar naturligtvis. Som nämnt ovan kan det vara svårare att göra förändringar i fastigheter som ligger i centrala Stockholm eller Göteborg (kanske i synnerhet Stockholm, med Gamla stan som exempel). Dessutom kan bygglovsregler skilja sig något åt mellan olika kommuner. Ska lokalanpassningen ske i Stockholm behöver rätt nämnd i Stockholm konsulteras – och ingen annan.

Upphandling

Om bygglovet blir beviljat kan det praktiska arbetet snart inledas. Först gör man en upphandling av entreprenaden. Exakt hur upphandlingen går till kan variera. Är det en offentlig aktör, och ordervärdet överstiger en viss summa, säger lagen att upphandlingen måste vara öppen och att alla som vill ska kunna se upphandlingen, och skicka in ett anbud. Privat är det vanligt att man helt enkelt frågar ett par utvalda entreprenörer och jämför deras anbud. Priserna från de olika anbuden kan givetvis variera ganska kraftigt, så upphandlingen är inte en process som bör förhastas.

Byggstart

När upphandlingen är klar är det praktiska arbetet redo att inledas. Ofta sker det under ledning av en projektledare som ansvarar för hela lokalanpassningen. Ibland ordnar man även med kontrollanter och byggledare som finns ute på plats, och som kontrollerar löpande att arbetet fortgår som det ska. När bygget väl är klart skall det besiktigas, och eventuella anmärkningar skall åtgärdas. Här kan du läsa mer om lokalanpassning. 

 

28 jun 2019